​​Schönheitsreparaturen in der Wohnraummiete

Der Bundesgerichtshof sieht eine unangemessene Benachteiligung des Mieters bei einer Vielzahl von Verträgen, die Regelungen darüber treffen, was, wann und wie der Mieter Schönheitsreparaturen durchführen muss.



1. Was:
Außenanstrich von Fenstern, Abschleifen und Versiegeln von Holzfußböden; Entfernung von Tapete bei Vertragsende


2. Wann:
Anfangsrenovierung: unwirksam
laufende Renovierung: grundsätzlich zulässig; Problem bei Fristenplänen: starre Fristen sind ausnahmslos unwirksam (Beispiel: im laufenden Mietverhältnis sind die Schönheitsreparaturen spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume durchzuführen:
Küchen, Bäder und Duschen sind alle drei Jahre
Wohn- und Schlafräume, Fluren und Toiletten alle fünf Jahre
andere Nebenräume alle 7 Jahre

Nicht starre Fristen sind jedenfalls für alte Verträge, die etwa bis März 2008 abgeschlossen worden sind, wirksam. Bei Neuverträgen ab diesem Zeitpunkt ist die Klausel unwirksam. Welche Zeiträume in Neuverträgen angemessen sind, ist noch nicht abschließend geklärt.

- Endrenovierung: Eine Klausel im Mietvertrag, die vorsieht, dass der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen durchzuführen hat, unabhängig von der Erforderlichkeit, ist unwirksam.

3. Wie:
Der Vermieter kann dem Mieter nicht vorschreiben, wie die Schönheitsreparaturen im Einzelnen durchzuführen sind. Dies gilt beispielsweise hinsichtlich der Farbwahl (Malerarbeiten sind in weiß auszuführen. Etwas anderes dürfte bei Holzeinbauten gelten). Unwirksam ist die Klausel, wonach der Mieter nicht berechtigt ist, ohne Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart bei Schönheitsreparaturen abzuweichen. Dies dürfte auch für die Einschränkung bei Neuverträgen gelten, dass nicht erheblich abgewichen werden darf.

Häufig enthalten Mietverträge sogenannte Quotenabgeltungsklauseln, wonach der Mieter verpflichtet ist, einen entsprechenden Kostenanteil an den Schönheitsreparaturen zu tragen, sofern die Schönheitsreparaturen noch nicht fällig sind. Bei starrer Frist sind auch diese Klauseln unwirksam.

M.E. ist zurzeit lediglich folgende Renovierungsklausel unproblematisch: „Der Mieter verpflichtet sich zur Durchführung der Schönheitsreparatur im laufenden Mietverhältnis, sofern diese durch seinen Mietgebrauch erforderlich werden.“

Führt der Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen, zu denen er eigentlich verpflichtet wäre, nicht durch, muss der Vermieter den Mieter unter Fristsetzung zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen auffordern. Ansprüche des Vermieters verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache.

© Rechtsanwalt Ansgar Schwerdtfeger, Hildesheim