Wohnungsmietrecht

Einer der häufigsten Streitpunkte zwischen Vermieter und Mieter ist der Zustand der Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses. Der Vermieter möchte, dass der Mieter die Wohnung bei Auszug renoviert und etwaige Beschädigungen an der Mietsache beseitigt. Der Gesetzgeber ist ursprünglich davon ausgegangen, dass die Durchführung von Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters ist. Praktisch haben die Mieter in der ganz überwiegenden Anzahl der Mietverträge entgegen dieser gesetzlichen Regelung die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen übernommen. Dies entspricht durchaus häufig auch dem Interesse des Mieters, der die malermäßige Gestaltung der Wohnung selber bestimmen möchte. Die Übertragung dieser Verpflichtung auf den Mieter ist auch grundsätzlich rechtlich zulässig.

Unwirksam ist auch die pauschale Verpflichtung des Mieters bei Auszug in jedem Fall zu renovieren. In diesem Fall ist der Mieter nicht verpflichtet, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Entsprechendes gilt für die Übernahme einer Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Einzug und bei Auszug. In diesen Fällen ist der Vermieter verpflichtet, im laufenden Mietverhältnis die Schönheitsreparaturen auf seine eigenen Kosten durchzuführen. Die Rechtsprechung geht teilweise noch weiter. Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Mieter, der aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, vom Vermieter Kostenersatz hierfür verlangen.

Aber auch dann, wenn die mietvertraglichen Vereinbarungen wirksam sind, hält die Gesetzeslage einige Tücken bereit. So muss der Vermieter grundsätzlich nach Beendigung des Mietverhältnisses den ehemaligen Mieter zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen unter Fristsetzung auffordern, bevor er ein Handwerksunternehmen beauftragt und entsprechenden Kostenersatz vom ehemaligen Mieter verlangt. Auch ist zu beachten, dass die Aufforderung zur Durchführung dieser Arbeiten spätestens 6 Monate nach Rückgabe der Wohnung erfolgen muss.Beachtet der Vermieter diese Frist nicht, muss er die anfallenden Kosten selber tragen.


Ein weiterer häufiger Streitpunkt sind die Betriebskostenabrechnungen. Hier ist zu beachten, dass die Vertragsparteien die Übernahme der Betriebskosten durch den Mieter ausdrücklich vereinbaren müssen. Fehlt eine solche Vereinbarung oder ist diese inhaltlich zu unbestimmt, muss der Vermieter die Betriebskosten selber tragen.
Die Abrechnung muss übersichtlich sein, der Mieter muss die gesamten angefallenen Kosten und den Verteilerschlüssel klar erkennen und nachvollziehen können. Wichtig ist auch, dass die Abrechnung der Betriebskosten innerhalb eines Jahres nach Abschluss der Abrechnungsperiode vorliegen muss. Versäumt der Vermieter diese Frist, ist er mit Nachforderungen aus der Abrechnung grundsätzlich ausgeschlossen.

Die Vertragsparteien sollten im Streitfall rechtzeitig eine fachliche Beratung durch Interessenverbände oder Rechtsanwälte einholen. Idealerweise wird ein Mietvertrag bereits bei Abschluss so formuliert, dass er den rechtlichen Anforderungen der aktuellen Rechtsprechung standhält. Sind unwirksame Vertragsklauseln verwendet worden, sollten kostenintensive gerichtliche Verfahren vermieden werden. Häufig lassen sich auch außergerichtlich Einigungen erzielen, mit denen letztlich beide Seiten leben können.


© Rechtsanwalt Ansgar Schwerdtfeger, Hildesheim